Perguntas e respostas sobre hipotecas: “Qual hipoteca devo pagar primeiro?”
Hoje vamos falar sobre estratégia se você possui várias hipotecas e deseja reduzir suas despesas totais com juros.
Não é incomum ter múltiplas hipotecas, como uma primeira e outra segunda hipoteca vinculado à mesma propriedade.
Ou talvez algumas hipotecas sobre propriedades separadas, como uma para uma casa principal e outra para uma segunda casa (ou propriedade para investimento).
Antes de nos aprofundarmos nos detalhes, geralmente é aconselhável pagar o empréstimo com a taxa de juros mais alta.
Geralmente é melhor pagar primeiro a taxa de juros mais alta
- Como qualquer tipo de empréstimo ou cartão de crédito que você possa ter
- Normalmente é benéfico pagar primeiro aquele com a taxa de juros mais alta
- Como uma segunda hipoteca (já que muitas vezes apresentam taxas de hipoteca muito altas)
- Mas você deve reservar um tempo e fazer as contas para ter certeza
Vamos considerar um exemplo. Se você tiver uma primeira hipoteca a uma taxa de 6% e uma segunda hipoteca fixada em 12%, provavelmente seria do seu interesse cancelar a segunda hipoteca mais cedo ou mais tarde.
Isso significa fazer pagamentos extras da hipoteca da segunda hipoteca se você tiver o dinheiro em mãos (supondo que você realmente deseja pagar a hipoteca antecipadamente).
Hoje em dia, você tem que questionar se os mutuários realmente desejam pagar suas hipotecas antecipadamente, já que muitos estão presos a taxas recordes e bastante favoráveis para mantê-las.
De qualquer forma, vejamos um exemplo para ilustrar a economia:
1ª hipoteca: valor do empréstimo de $ 200.000, fixo de 30 anos a 4%
2ª hipoteca: valor do empréstimo de $ 50.000, fixo de 30 anos a 8%
Pagamento further: $ 100 por mês
Suponhamos que você tenha uma primeira hipoteca com taxa de juros de 4% e um segundo empréstimo com taxa de 8%.
Se você pagasse $ 100 adicionais por mês em sua primeira hipoteca, economizaria $ 26.855,30 em juros de hipoteca durante toda a duração do empréstimo e reduzir 4 anos e 11 meses do prazo do empréstimo.
Por outro lado, se você decidisse pagar $ 100 extras por mês na segunda hipoteca, economizaria $ 44.134,28 em juros e reduziria o prazo em mais de 14 anos.
Então, claramente, a mudança aqui seria pagar primeiro a segunda hipoteca, visto que ela tem um taxa de juros hipotecária o dobro da primeira hipoteca.
E quanto aos diferentes valores de empréstimo?
- Pode parecer que você pode economizar dinheiro pagando uma hipoteca de taxa mais baixa
- Se a taxa de juros não for muito inferior à da outra hipoteca
- E o saldo do empréstimo é muito maior, pois poderia acumular uma quantia substancialmente maior de juros
- Mas você deve levar em consideração os diferentes períodos de pagamento e aplicar os fundos de acordo
Aqui está um exemplo em que o oposto parece ser verdade. Vejamos outro exemplo:
1ª hipoteca: valor do empréstimo de $ 300.000, fixo de 30 anos a 4,5%
2ª hipoteca: valor do empréstimo de $ 50.000, fixo de 30 anos a 6%
Pagamento further: $ 100 por mês
Think about que aumentamos o valor do empréstimo da primeira hipoteca para US$ 300.000. Também aumentamos ligeiramente a taxa de juros da primeira hipoteca e baixamos para 6% na segunda.
Como resultado, parece ser do seu interesse (sem trocadilhos) fazer o pagamento further de $ 100 na primeira hipoteca maior, mesmo que a taxa de juros seja inferior à da segunda.
Você economizaria $ 34.087 em juros ao longo da vida do empréstimo e reduziria cerca de três anos e meio do empréstimo.
Se você optasse por fazer o pagamento further de $ 100 na segunda hipoteca a cada mês, economizaria apenas $ 29.226 em juros, embora economizasse 13 anos e 7 meses no prazo.
Como a primeira hipoteca é muito maior, há muito mais juros acumulados e como as taxas de juros são bastante semelhantes, a primeira hipoteca acaba sendo mais cara se pago dentro do prazo.
Temos que considerar a economia de um pagamento antecipado que pode ser aplicada ao empréstimo restante
Mas não é tão simples. Se aplicássemos os US$ 100 extras todos os meses na segunda hipoteca, ela seria paga em 16 anos e cinco meses.
Tecnicamente, isso significa que agora há $ 300 extras disponíveis ($ 299,78 period o antigo pagamento mensal da segunda hipoteca) para aplicar no saldo restante da primeira hipoteca.
Lembre-se de que a primeira hipoteca exigiria $ 100 extras por cerca de 26 anos e cinco meses para obter a economia complete de juros.
E com o segundo pagamento da hipoteca de cerca de US$ 300 extinto cerca de 10 anos antes, ele poderia agora ser aplicado à primeira hipoteca pelo prazo restante do empréstimo.
Portanto, você poderia aplicar $ 300 extras por mês à primeira hipoteca começando por volta do mês 198.
Indiscutivelmente, você poderia implantar US$ 400, já que teria os US$ 300 liberados e os US$ 100 que estava pagando a mais anteriormente.
Se você aplicar esses $ 400 extras na primeira hipoteca a partir do mês 198, economizará $ 17.581 em juros da primeira hipoteca.
E o empréstimo ainda seria pago cerca de três anos e meio antes, como se você tivesse aplicado US$ 100 nele em vez da segunda hipoteca.
Coletivamente, a economia de juros seria de US$ 46.807, considerando os US$ 29.226 economizados na segunda hipoteca.
Isso seria significativamente melhor do que US$ 34.087 em juros economizados pela simples aplicação de US$ 100 na primeira hipoteca desde o primeiro dia.
Em resumo, certifique-se de fazer as contas (usando um calculadora de pagamento antecipado) para determinar qual empréstimo residencial pagar primeiro.
É claro que as taxas de juros das segundas hipotecas tendem a ser muito mais altas do que as das primeiras hipotecas, então a resposta geralmente é pagar a segunda hipoteca mais rapidamente.
Apenas certifique-se de repassar as economias mensais para o empréstimo restante assim que o outro empréstimo for liquidado.
Considere todos os detalhes além da economia de juros
- Existem outros fatores a serem considerados além da taxa de juros e do valor do empréstimo
- Por exemplo, se um empréstimo for fixo e outro for um ARM (e sujeito a futuros aumentos de taxas)
- Ou se você tiver outras dívidas com juros altos que devem ser pagas primeiro
- Como um cartão de crédito com juros altos, empréstimo estudantil ou empréstimo pessoal
Além disso, muitas segundas hipotecas podem ser ARMs, como HELOCsportanto, existe o risco de a taxa aumentar com o tempo.
Isso lhe daria mais incentivo para pagá-lo, para evitar qualquer choque de pagamento ou aumento de despesas com juros.
(Como pagar a hipoteca antecipadamente.)
É claro que nem sempre é aconselhável fazer pagamentos maiores do que o necessário na(s) sua(s) hipoteca(s).
Se você tem dívidas de cartão de crédito com TAEG de 18%, provavelmente desejará pagá-las antes de fazer pagamentos extras em sua(s) hipoteca(s), que acarreta uma taxa de juros relativamente baixa.
Alguns proprietários parecem querer pagar a hipoteca o mais rápido possível, enquanto acumulam milhares de encargos financeiros em seus cartões de crédito, apesar do fato de que os juros da hipoteca são dedutíveis dos impostos e os juros do cartão de crédito não.
Falando nisso, você poderia considerar quais empréstimos são dedutíveis de impostos e quais não são, e adicionar isso também à decisão geral.
Consulte Mais informação: Pague a hipoteca ou invista?