Dizem para nunca dizer nunca. Mas por que?
Porque se você disser, o que quer que você tenha dito que nunca aconteceria, normalmente acontece. Vai entender.
Bem, falando nisso, o economista-chefe da Fannie Mae, Doug Duncan, disse recentemente que, a menos que ocorra um “evento econômico catastrófico”, não devemos esperar que as taxas de hipoteca retornem a 3% durante nossas vidas.
EU escreveu sobre isso no Twitter e isso gerou uma grande reação, com a maioria dizendo que ele está certo. E outros perguntando quantos anos ele tinha…
Minha opinião é que quando ouço coisas como “não durante nossa vida”, naturalmente espero que elas ocorram mais cedo ou mais tarde.
Para começar, como conseguimos taxas de hipoteca de 3%?
Antes de falarmos sobre a possibilidade de as taxas de hipoteca voltarem a ser de 3%, vamos discutir como elas chegaram lá.
Depois de crise hipotecária do início dos anos 2000 levou à Grande Recessão entre 2007 e 2009, o Fed tomou medidas para reduzir a sua própria taxa de empréstimo (a taxa de fundos federais) para quase zero.
Isso foi feito para aumentar a produção econômica, incentivando os bancos a emprestar dinheiro e os consumidores e empresas a tomar empréstimos.
Apesar dos melhores esforços do Fed, a economia continuou a contrair-se, levando ao advento de uma política monetária não convencional denominada Flexibilização Quantitativaou QE.
Sem me alongar muito aqui, o Fed começou a comprar títulos do Tesouro de longo prazo e títulos lastreados em hipotecas (MBS) para estimular os empréstimos e recuperar a economia.
Graças a um novo comprador muito grande no mercado, os preços dos títulos subiram e os seus rendimentos (também conhecidos como taxas de juros) despencaram, assim como taxas de hipoteca do consumidor.
No closing de 2011, o valor fixo de 30 anos caiu pouco abaixo de 4%, segundo Freddie Mac, como visto no Gráfico FRED acima. E em 2012, estava na faixa baixa de 3%.
O programa de QE da Fed foi lançado em 2008 e durou até 2020, graças à necessidade de uma ronda adicional pela COVID-19.
Efetivamente, foi a tempestade perfeita de uma política de taxa de juros zero (ZIRP) juntamente com uma enorme compra de títulos lastreados em hipotecas de agências. Eles atualmente detêm mais de US$ 2,5 trilhões em MBS!
Isso levou à hipoteca fixa de 30 anos com o menor preço já registrado, e muitos sortudos proprietários americanos conseguiram uma.
A mesma coisa poderia acontecer novamente?
Tudo é possível, e é por isso que digo nunca diga nunca. Mas, como Duncan observou, pode ser uma catástrofe. Ou possivelmente um grande evento geopolítico. Ou ambos.
Alguns alegaram erroneamente que precisávamos de uma pandemia para ver taxas de hipoteca de 3%, mas se você estudar o cronograma das taxas de hipoteca, isso simplesmente não é verdade.
Como observado, a taxa fixa de 30 anos estava abaixo de 4% em 2011, quase uma década antes da COVID-19 mostrar sua cara feia.
Sim, a pandemia levou a taxas de hipoteca ainda mais baixas, com a taxa fixa de 30 anos caindo para uma baixa recorde de 2,65% durante a semana que terminou em 7 de janeiro de 2021, segundo a Freddie Mac.
Mas bastou uma crise financeira international (GFC) para nos levar a taxas hipotecárias de 3%. Fácil (brincadeira).
Isso não quer dizer que esteja chegando, mas é claramente possível. Claro, estes podem ser eventos geracionais.
Então, tempo de vida pode ser a escolha errada de palavra aqui, mas geração pode estar certa. Como em, não nesta geração. Mas talvez na próxima.
Se uma geração tem cerca de 30 anos, isso significa que muitas pessoas poderão ver a mesma coisa acontecer novamente, embora talvez não muito em breve.
No entanto, as coisas tendem a acontecer muito mais rápido hoje em dia e alguns argumentam que vivemos em um mundo de juros baixos, onde um retorno a taxas de juros de dois dígitos é inimaginável.
E mesmo as taxas médias de longo prazo podem ser impensáveis para alguns, dado o nível elevado dos preços das casas nos dias de hoje.
Se você considerar a taxa média de hipoteca fixa de 30 anos nos últimos 50 anos, ela está em torno dos níveis atuais de pouco mais de 7%.
Se jogarmos fora as taxas de hipoteca extremas da década de 1980a média de longo prazo está mais próxima de 5,5%. Mas isso inclui os anos de taxas baixas loucas na última década…
Que tal taxas de hipoteca de 4%?
Embora concorde com o sentimento geral de Duncan de que é improvável um retorno a um valor fixo de 3% a 30 anos, pelo menos em breve, poderemos chegar um pouco perto.
Não me surpreenderia ver um início fixo de 30 anos com um ‘4’. Como em 4,99%, ou algo parecido.
Caramba, os construtores de casas ainda estão oferecendo promoções especiais recompras de taxas de hipoteca tão baixo neste exato momento.
E se você estiver disposto a pague pontos de desconto no fechamentose/quando as taxas moderarem à medida que a inflação cai, uma taxa de 4,99% poderá ser alcançável.
Mesmo sem pontos, as taxas podem chegar perto desses níveis se a economia esfriar rapidamente e o Fed começar a cortar sua própria taxa novamente.
Lembre-se, más notícias econômicas são amigas das taxas de hipoteca, então, se o desemprego aumentar e a produção/gastos diminuírem, as taxas podem cair bem rápido.
Neste momento, muitos esperam que o Fed comece a cortar as taxas à medida que sua luta contra a inflação diminui, o que, se o rendimento dos títulos de 10 anos cooperar, pode levar a uma taxa fixa de 30 anos mais próxima de 6% até 2025.
E talvez até mais baixo se os spreads das taxas de hipoteca normalizarem. Só isso poderia fazer com que alguns tomadores de empréstimo retornassem à faixa alta de 5% sem pagar uma fortuna no fechamento.
Claro, tudo isso é especulação e ninguém sabe ao certo para onde as taxas de hipotecas podem ir.
Quais são suas opções se as taxas de hipoteca de 3% não retornarem?
Mesmo que a hipoteca de 3% não retorne, existem várias opções para diminuir seu despesa com juros de hipoteca.
Por um lado, há sempre comprando sua taxaque envolve o pagamento antecipado de pontos de desconto por uma taxa mais baixa durante todo o prazo do empréstimo.
Esta é uma forma de juros pré-pagos onde você paga mais hoje, mas potencialmente economiza muito mais durante o prazo do empréstimo. Você apenas precisa manter o empréstimo por tempo suficiente para que ele faça sentido.
Há também pagando further em sua hipotecaque dependendo de quanto você paga a mais por mês, pode diminuir seu eficaz taxa de hipoteca para algo mais próximo de 4-5%, ou mesmo 3%.
Quanto mais você paga de principal, menos juros você paga, o que faz com que sua hipoteca opere mais como um empréstimo imobiliário de baixa taxa.
Também vimos um ressurgimento em hipotecas assumíveisque permitem que o comprador de uma casa também assuma o empréstimo do vendedor.
Muitos milhões de proprietários de imóveis têm taxas de hipoteca na faixa de 2-3%, então pode ser possível comprar sua casa e conseguir sua hipoteca de baixa taxa.
Um novo serviço que tenta facilitar esse processo é chamado Vaguear. E há outros como este por aí também.
Finalmente, se você estiver comprando uma casa novaprocure recompras de taxas especiais de o credor da construtora que oferecem uma taxa abaixo do mercado.
Ou se você estiver comprando uma casa usada, pedir concessões ao vendedorque pode ser usado para reduzir a taxa de juros.
E lembre-se, você não está necessariamente preso à sua taxa para sempre. Se as taxas caírem, procure um taxa e refinanciamento a prazo tirar vantagem.