Choques de pagamento na renovação devido a prazos de hipoteca mais curtos tornaram-se uma preocupação crescente para muitos canadenses. Isto levou alguns a questionar se a adopção de prazos hipotecários mais longos, semelhantes aos dos Estados Unidos, proporcionaria maior estabilidade financeira.
Embora os credores canadianos possam, teoricamente, oferecer condições hipotecárias de 15, 20, 25 ou mesmo 30 anos, as realidades do mercado e as preferências dos consumidores colocam desafios substanciais.
“A razão pela qual não temos hipotecas de longo prazo no Canadá não é porque elas são ilegais, é porque, de acordo com a Lei Bancária… os bancos estão limitados quanto ao que podem cobrar por penalidades de pré-pagamento se você quebrar a hipoteca”, fundador da Edge Realty Analytics Ben Rabidoux explicou numa conferência recente em Toronto.
“Há um enorme risco de taxa de juros embutido em dar a alguém uma hipoteca de 30 anos e depois fazê-lo desfazê-la no futuro”, continuou ele. “Então, os bancos dizem ‘nunca ofereceremos hipotecas de 30 anos se não tivermos como garantir que você permanecerá dentro disso’”.
Esta questão é particularmente premente porque 76% das hipotecas pendentes no Canadá deverá ser renovado até o last de 2026, prevendo-se que os choques de pagamento associados levem a um aumento na inadimplência hipotecária.
Assumindo que não haverá alterações nas taxas de juro até então, o aumento médio do pagamento para todos os mutuários hipotecários seria superior a 30%, enquanto taxa variável de pagamento fixo os mutuários veriam seus pagamentos aumentarem em mais de 60%, de acordo com Rabidoux.
Termos mais longos costumavam ser comuns
Embora os prazos de 5 anos sejam a opção padrão hoje, os canadenses já tiveram uma gama mais ampla de opções para seus ciclos de pagamento. Na verdade, Bruno Valko, vice-presidente de vendas nacionais da RMG, lembra-se de uma época em que os credores ofereciam uma variedade maior de opções.
“Quando eu period vice-presidente de vendas da First Line Mortgages, tínhamos 15, 18 e 25 anos (prazos de taxa fixa) disponíveis no início dos anos 2000 e vendemos alguns, mas não muitos”, disse ele à CMT . “Agora, não acho que os credores tenham mais do que 10.”
Isto contrasta com o mercado hipotecário a sul da fronteira, onde os compradores de casas americanos normalmente fixam uma taxa para a totalidade do prazo da hipoteca e beneficiam de uma hipoteca aberta que lhes permite refinanciar ou pagar o empréstimo antecipadamente, sem penalizações significativas.
“Eles estão totalmente abertos, então quem se importa? Não há potencial de IRD (diferencial de taxa de juros)”, diz Valko, acrescentando que hipotecas abertas estão disponíveis no Canadá, mas com um prêmio de taxa significativo. “Você pagará uma quantia astronômica de juros adicionais, então as pessoas optam por não fazê-lo.”
Ao mesmo tempo, Valko diz que à medida que mais canadianos vêem a sua estabilidade financeira pessoal moldada pelas decisões do Banco do Canadá sobre taxas de juro, muitos começam a questionar-se se existe um caminho melhor a seguir, que permita aos consumidores fixar as suas taxas por mais tempo.
“Eles podem fazer isso agora; só que os preços são bastante caros”, disse Peter Routledge, chefe do Gabinete do Superintendente de Instituições Financeiras (OSFI), numa recente reunião parlamentar. audiência do comitê de finanças. “Em conjunto, se o conjunto de produtos evoluísse dessa forma, isso seria um benefício líquido para o sistema porque dá aos hipotecários mais opções para gerir os seus riscos financeiros pessoais.”
Hipotecas canadenses vinculadas às taxas dos EUA
A maior ironia do nosso sistema precise, segundo Valko, é que as taxas hipotecárias canadianas dependem muito mais da economia americana do que do mercado interno, mas os canadianos sentem esses choques de forma mais aguda.
As taxas hipotecárias fixas são calculadas com base no rendimento dos títulos de 5 anos do Governo do Canadá, que tem estado historicamente intimamente ligado aos títulos do Tesouro dos EUA de 10 anos, que são influenciados por indicadores económicos dos EUA, como inflação e emprego.
“Não importa o que aconteça no Canadá, o que importa é o que acontece nos EUA”, diz ele.
“Então, se estamos tão ligados aos EUA em termos de preço das nossas hipotecas, por que não temos um programa de hipotecas semelhante?” Valko pergunta. “Faria sentido que os nossos programas hipotecários estivessem mais alinhados com o país que influencia as nossas taxas hipotecárias.”
O que aconteceria se os canadenses tivessem prazos de hipoteca mais longos?
Embora não seja financeiramente viável para a maioria dos bancos hoje, Valko diz que um afastamento do padrão de prazo de 5 anos permitiria aos canadenses desfrutar de maior estabilidade financeira, enquanto o Banco do Canadá desempenharia um papel muito menos significativo nas suas vidas diárias.
“O consumidor tem muitas vantagens, principalmente se não quiser vender”, afirma. “Eles não têm nenhuma alteração nos pagamentos e não têm a ansiedade de uma renovação chegando, nada disso.”
Ao mesmo tempo, Valko adverte que, como as finanças das famílias canadianas estão tão intimamente ligadas às taxas de juro – através das suas hipotecas e outros produtos de empréstimo – o Banco do Canadá exerce maior influência nas mudanças da política monetária, a sua principal ferramenta para combater a inflação.
“Nos EUA, pode-se argumentar que (a Reserva Federal) tem de subir muito mais (ao aumentar as taxas de juro) porque o impacto é muito menor; não tem grande impacto nas suas hipotecas”, afirma, acrescentando que é por isso que o Canadá conseguiu começar a reduzir as suas taxas de juro mais cedo do que o seu vizinho do sul.
Contudo, o argumento mais óbvio a favor de manter as coisas como estão foi talvez a crise financeira de 2007-08.
“Éramos um dos melhores do mundo em termos de capacidade para enfrentar a crise das hipotecas subprime”, afirma Valko. “O nosso sistema period forte, o nosso sistema foi capaz de resistir a isso e outros países não eram tão fortes.”
Routledge, da OSFI, fez uma observação semelhante durante a sua aparição na comissão parlamentar de finanças, dizendo que muitos dos seus pares no banco central em todo o mundo estão “invejosos do historial de qualidade de crédito no nosso sistema hipotecário”.
“O sistema hipotecário de cada país é um reflexo da sua história e da sua política regulatória. Eu começaria dizendo que o sistema hipotecário do Canadá funcionou muito bem”, disse ele.
Por que as taxas de longo prazo poderão em breve ter mais apelo para os canadenses
Embora a Lei Bancária mantenha as opções de hipotecas de longo prazo a um preço mais elevado, há uma possibilidade de os canadianos estarem dispostos a pagar esse prémio para fixar as taxas por mais tempo, dadas as recentes flutuações nas taxas de juro.
Na verdade, Valko diz que já viu isso acontecer uma vez, quando as altas taxas de juros do last da década de 1990 despencaram durante a crise das pontocom no início de 2001.
“Naquela época, as pessoas viam 7,25% (taxas de hipoteca com prazo de 5 anos) por muito tempo, e então, quando prazos de 10 anos foram oferecidos a, digamos, 5%, as pessoas disseram: ‘Uau, isso é muito menor do que o prazo de sete anos e um quarto de cinco anos que estava disponível no ano passado’”, diz ele. “Se as pessoas estão olhando para taxas de hipoteca de 5% agora, e digamos (quando as taxas caírem ainda mais) o contrato de 10 anos for oferecido a quatro e um quarto, acho que as pessoas estariam inclinadas a aceitá-lo.”
Atualmente, menos de 5% dos mutuários hipotecários canadianos têm um prazo de 10 anos devido às taxas de juro mais elevadas associadas a prazos mais longos e à elevada probabilidade de rescisão antecipada da hipoteca, o que resultaria em penalidades substanciais de pré-pagamento.
Tal como Rabidoux referiu anteriormente, estas sanções, especialmente se a hipoteca for cancelada nos primeiros cinco anos, podem ser particularmente severas.
No entanto, ele acredita que o Canadá acabará por adotar prazos mais longos, semelhantes aos disponíveis nos EUA.
“É uma boa ideia”, disse ele. “Acho que provavelmente está chegando, mas provavelmente demorará pelo menos alguns anos.”