Este governo fez alguns anúncios bem-vindos sobre habitação, mas não podemos confiar em promotores privados para construir as casas de que precisamos
Ontem, Angela Rayner anunciou a intenção do governo de restabelecer metas obrigatórias de habitação para as autoridades locais ““obter a construção da Grã-Bretanha”, alinhando-se com a promessa de campanha do Partido Trabalhista de construir 1,5 milhões de casas e entregar “o maior aumento na construção de moradias sociais e acessíveis em gerações.” Muito do que foi anunciado é encorajador com políticas positivas em torno de flexibilidades aprimoradas para subsídios de moradia social, reformando o direito de comprar e priorizando o aluguel social em linha com as recomendações do NEF. Crucialmente, Rayner anunciou que mais financiamento de subsídios para conselhos e associações de moradia farão parte da próxima revisão de gastos.
Mas os ministros precisarão garantir que a estratégia cumpra suas promessas. O governo já deu a entender anteriormente que dependeria de contribuições de desenvolvedores por meio de mecanismos como os acordos da Seção 106 (S106). Introduzidos na década de 1990, os S106 são obrigações de planejamento juridicamente vinculativas que exigem que os desenvolvedores contribuam para moradias e infraestrutura acessíveis como condição para receber permissão de planejamento. Nos últimos 15 anos, os acordos S106 foram cruciais para fornecer moradias acessíveis e sociais, respondendo por aproximadamente 47% de todas as casas acessíveis construídas anualmente. No entanto, os resultados do S106 ficaram muito aquém do atendimento às necessidades de moradia e é improvável que atinjam as metas ambiciosas do governo por conta própria.
Figura 1: Subsídio de renda social versus conclusões da Seção 106 desde 1991
Fonte: Ministério da Habitação, Comunidades e Governo Native
A execução não é o único problema. Os acordos S106 tendem a fornecer moradias mais acessíveis em áreas com altos valores de propriedade, exacerbando as desigualdades regionais. Por exemplo, Londres sozinha recebeu quase 40% de todas as contribuições S106 entre 2013 e 2018, totalizando mais de £ 1,5 bilhão. A desigualdade é regional e específica do native: houve inúmeros casos de segregação em empreendimentos construídos sob acordos S106, a ponto de as associações de habitação estarem relutantes em comprar casas S106 devido a sua baixa qualidade. ‘Portas pobres‘Controvérsias, onde moradores de moradias populares recebem entradas separadas e são excluídos de espaços comuns, destacam o potencial desses acordos de reforçar divisões sociais em vez de criar comunidades verdadeiramente mistas.
As contribuições dos desenvolvedores por si só dificilmente atenderão à escala da necessidade de habitação social. Nas décadas do pós-guerra, quando as autoridades locais estavam ativamente construindo casas, as conclusões totais de habitação muitas vezes ultrapassou 300.000 por ano. Este período de alta produção coincidiu com investimento público substancial em habitação e caiu quando os governos começaram a depender mais do desenvolvimento privado. O programa New Cities do pós-guerra, que criou lugares como Basildon, Harlow e Stevenage, foi impulsionado por corporações de desenvolvimento público financiadas por empréstimos do Tesouro. Essas corporações tinham poderes extensos, incluindo a capacidade de comprar terras pelo valor de uso existente em vez de inflacionados ‘valor de esperança.’ Essa abordagem não apenas forneceu moradia; ela abordou adequadamente as necessidades de moradia baseadas no native e capturou o aumento do valor da terra para o bem público. De acordo com a City and Nation Planning Affiliation, o empréstimo de £ 4,75 bilhões feito para novas corporações de desenvolvimento urbano foi totalmente reembolsado até 1999. Estudos recentes reforçam ainda mais o argumento económico para o investimento público em habitação social; a investigação da Shelter concluiu que a construção de 90.000 habitações sociais num ano pagaria o seu custo em três anos e retornaria £ 51,2 bilhões para a economia.
Para realmente cumprir suas ambiciosas metas de habitação, o governo precisa se comprometer com investimentos públicos substanciais em habitação social na revisão de gastos. Embora parcerias com incorporadores privados possam desempenhar um papel, o estado deve assumir a liderança no financiamento e na construção de casas para atender à escala da necessidade.
Esta abordagem deve incluir o fornecimento de subsídios públicos significativos a conselhos e associações habitacionais para a construção direta de casas de aluguel social. Além disso, implementar reformas agrárias para permitir que órgãos públicos adquiram terras pelo valor de uso existente capturará o aumento do planejamento para benefício público. O fortalecimento dos poderes de planejamento é essential, dando às autoridades locais ferramentas mais robustas para negociar e impor contribuições de moradias acessíveis de desenvolvedores privados. Reformar as regras de minimização de custos do Programa de Moradia Acessível (AHP) para priorizar o aluguel social, com umapelo menos 80% do dinheiro da subvenção do AHP destinado à renda social e o restante dividido entre propriedade compartilhada e aluguel acessível, é essencial. Além disso, permitir que proprietários sociais combinem subsídios AHP com outros subsídios e fontes de capital, como recibos de direito de compra, conforme anunciado ontem pelo secretário de habitação, aumentará sua capacidade de entregar as casas necessárias.
Ao combinar investimento público com obrigações de planejamento reformadas e priorizar o aluguel social, o governo pode criar uma abordagem robusta e sustentável para fornecer a moradia social de que o país precisa desesperadamente. O pacote de investimento a ser delineado na próxima revisão de gastos é important para fornecer a próxima geração de moradias sociais que o governo prometeu construir. Essa estratégia nos permitiria construir comunidades, enfrentar a crise dos sem-teto e criar uma sociedade mais estável e próspera para todos.
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